土地相続　対策・相談NAVI

「相続をする」となったとき、多くの人は「相続税がかかるのでは…」と心配されるのではないでしょうか？
確かに相続税は、亡くなられた人（被相続人）の財産を取得した人（相続人）に課せられる税金です。けれども、実際に相続税を納付しなければならない人は20人に1人。全体の4～5％のケースでしかないのです。

ここで「じゃあ自分は関係ないかな？」なんて思わないでください。
相続税が発生するかしないかは遺産総額が判明してからわかること。大きな金額が関わることだからこそ、事前に詳しい情報を知っておくことが重要です。
また、相続される遺産の約70％は不動産（土地、家屋、マンション、貸宅地など）であるといわれています。
ここでは主に土地財産の税対策に触れてご説明します。

相続税を発生させない、額を減らすための対策としては、大きく以下の2つに分けることができます。

• 1. 生前…贈与をする・アパートを建てるなどして土地の評価額を下げる
• 2. 死後…基礎控除を利用する・土地の評価額を見直す

相続税を節税するための1つめの方法、それは「贈与」です。
生前に贈与をした財産は相続税の対象にはなりません。これを上手に活用すれば、 相続税ゼロの賢い相続ができるのです（相続開始前3年以内に贈与された財産は相続税の対象になります。注意しましょう）。

贈与をするときに気をつけるのは「年間贈与額を110万円以下」にすること。
110万円を超えると贈与税がかかってしまいます。ということは、毎年110万円以下の少額贈与を地道に続ければ贈与・相続両方の税金がゼロ、ということなのです。

少額贈与で税金がカットできるとなると、気になるのは「110万円以上の財産を贈与するには？」ということではないでしょうか。
株式や預貯金ならともかく、土地が110万円以下ということはほとんどありませんよね。
そんなときに活用できるのが「相続時精算課税制度」です。

※相続時精算課税制度とは
通常ならば「年間で110万円まで」というのが非課税贈与のルールになりますが、相続時精算課税制度を利用すると「生涯で2,500万円まで」非課税で贈与をすることができます。
2,500万円を超えた場合には、超えた金額に20％の贈与税が課せられます。
なお、ここでの贈与税は前払いという形になり、将来相続が発生したときには相続税として精算されます。

「じゃあ、贈与額（将来の相続額）が2,500万円を超えるときは節税にならないのでは？」

そんなことはありません。
たとえ2,500万円を超えてしまったとしても、以下のような活用をすれば大きな節税効果を持つのです。

この他にも、「遺言に頼ることなく自分の意思で財産を分けられる」
「生前に分割することで、相続争いを避けることができる」などの嬉しい効果もあります。
ただし、一度でも相続時精算課税制度を利用してしまうと、年間110万円の少額贈与はできなくなりますので注意しましょう。じっくりと計画を練っての贈与が大切です。

「アパートを建てて相続税を節税？？」と疑問に思う方も多いでしょう。
この方法は、アパートを建てて「土地の評価額を下げる」ことが目的なのです。土地の評価額を下げることで相続税を抑えることができます。アパートの建物評価額も建てたときより低くなるので、さらなる節税ができるでしょう。

アパートが建っていると、何も建てていない更地の状態や自宅用の土地よりも評価が低くなり、約80％の評価になります。つまり土地評価額20％オフということです（売買をするときには損になりますが、相続だけを考えると得になります）。

建物は、固定資産税としての評価額がそのまま相続税の評価額になり、建築費の60％まで下がるといわれています。これが木造アパートだとさらに評価額がダウン、大きな節税効果が得られます。

このページの上部にある「実際に相続税を納税する人は20人に1人（全体の4～5％のケース）」ということの理由が「控除」というキーワードに隠されています。
相続税の計算には基礎控除というものがあり、相続税は基礎控除額を超えた分にだけかかるのです。つまり、遺産の総額が基礎控除額に満たない場合は「相続税0円」ということになります。

気になる基礎控除の額は…
5,000万円＋（法定相続人の数×1,000万円）
で計算できます。父・母・長男・次男の4人家族で父が亡くなったとして、遺産が6,000万円の場合、母・長男・次男の3人で合計8,000万円の基礎控除が受けられます。相続税は発生しません！

上記の計算式の通り、基礎控除額は法定相続人が多ければ多いほど高くなります。
戸籍謄本をしっかりと確認して、法定相続人をきちんと確認しておきましょう。法定相続人が4人なら9,000万円、5人なら1億円が控除されるのです。
法定相続人を増やすために生前に養子縁組をするというケースもあるようです。

基礎控除以外にもいくつかの控除制度があります。
そのうちの1つが「配偶者控除」。
配偶者が相続する財産のうち、法定相続分もしくは1億6,000万円のいずれか大きい方の額までが非課税になります。これもうまく活用すれば大きな節税対策になります。

遺産の中で70％を占めるのが、土地や家屋などの不動産です。つまり不動産の価格が相続税を払うかどうかに大きく関わってくるのです。不動産の評価額が高ければ相続税も高く、評価額が低ければ相続税を抑えることができます。

「それなら、できるだけ不動産の評価額を低くしたい！」と思われるのではないでしょうか。

ここで確認しておきたいのが一般的な不動産の評価方法です。
これは税務署の路線価をもとに算出されます。土地ごと、というよりは地域ごとで判断されてしまうため、評価を下げるのはなかなか難しいようです。

路線価以外にも、不動産を評価する方法があります。
相続不動産を実際に調査して、調査価額で相続税を申告する方法です。
「土地が変形している」「建物が老朽化している」などのマイナス要素があればそのまま評価額に反映されるので、相続税を節税することができます。